“整个‘五一’假期，怀来很多项目的成交量都是个位数，甚至还有不少成交为零。”李明接受记者采访时说。
李明是怀来本地一名房产经纪人，“像这种现象在全国都很罕见，但却出现在北京西北的这个小县城。”
怀来，一座河北省西北部的小县城，县政府驻地沙城镇东距北京120公里，西距张家口市87公里。2015年开始，受张家口成功申办2022年冬奥会的影响，作为往返北京与张家口、崇礼的必经之路，怀来楼市瞬间水涨船高。至2017年房价最高点时，这里的新房均价已经从过去的几千元一路飙升过万。
5月6日~7日，中国房地产报记者在怀来看到，目前通往怀来及张家口方向新建的高速公路、高铁均已通车。由于缺乏产业和人口支撑，加之疫情影响，依托冬奥和文旅概念膨胀式发展的怀来楼市已陷入“冰封”状态。
怀来楼市当前局面是，一方面不少房企选择降价跑量，另一方面大多数项目去化缓慢，甚至慢到惊人的状态。以明星楼盘为例，恒大国际文化城目前在售房源单价，较最高点时几近腰斩;碧桂园官厅蓝房价较最高点时降了近3000元每平方米，即便如此，销售也惨淡。
头部房企开发的明星楼盘销售惨淡，本地房企更难过，资金压力突现，停工烂尾的风险急剧上升。
怀来县住房和城乡建设局(以下简称“怀来县住建局”)表示，自限购政策执行以来，有效遏制了炒房投机行为，但也限制了诸多外地刚需置业。目前怀来楼市交易呈现下滑趋势。
短短四五年的时间，楼市从一路高歌猛进到“一套难卖出去”，怀来，这座环京新秀之城到底何去何从?
降价，卖不动
怀来，拥有一千多年的历史，是中国著名的葡萄酒之乡，背靠燕山，前拥官厅水库。从北京清河高铁站出发，半个小时即可到达怀来高铁站。
在县政府驻地沙城镇以南约5公里的地方，是主打温泉入户的碧桂园官厅蓝项目，虽然紧邻公路，但周边配套较县区相差甚远，东侧为湿地公园，南北两侧均为农业用地，西侧越过公路是一片荒山。
步入官厅蓝营销中心，一楼接待大厅中仅有两三名工作人员，除记者以外无一人看房。据工作人员说，目前部分楼栋已交房，项目建设整体进度约过半，但销售情况并不理想。
“五一假期我们好像只卖了一套房。”言语中，工作人员并没有热销楼盘销售员那般热情澎湃，她表示，项目房源单价最高时超过万元，目前每平方米单价在7500元上下。
“大家一提到官厅蓝，几乎都会说他们家一套房也没卖出去。可能有点夸张，但是外界都知道，从去年到现在，开发商卖的房子‘两只手’就能数得过来。”李明对怀来楼市十分熟悉，他说，除了官厅蓝项目，碧桂园在怀来还有一个开发更早的官厅湖项目，正赶上市场火爆已基本售罄。
据碧桂园人士透露，集团在怀来仍有待开发地块，但管理层对项目的开发时间和方式或有颇多争议。
感受到怀来这个三四线城市楼市寒意的不仅是行业龙头碧桂园，还有恒大。
从沙城镇出发向东约10公里，左手边有一片庞大的在建住宅区，这里就是前两年火爆环京楼市的“京北恒大国际文化城”。据称，该项目由恒大董事局主席许家印亲自选址，系恒大在北京西北片区体量最大的楼盘。
步入京北恒大国际文化城，会给人一种平地起高楼的感觉。虽然周边分布着零散的几个楼盘，但正如本地出租汽车司机所说：“这里就是郊区和农村，北面是荒山，南面离(官厅)水库还有三四公里远。”
“来看房有班车在高铁站接送。目前我们卖得相对较好，新开盘楼栋去化比较快。”京北恒大国际文化城工作人员说，我们目前推出多项优惠政策，在售公寓单价约4000~5000元/平方米，较最高点时已降价三四千元，单套总价最低仅二三十万元，且不限购可贷款。
“恒大是怀来降价跑量最突出的房企，本地企业根本承受不住这样的力度。”一位怀来本地房企的项目经理称，“做文旅项目本来就很烧钱，现在恒大在营销上的大手笔更是让本地房企都惊掉了下巴，真是长见识看到了什么叫财大气粗。”
此前，恒大曾多次组织促销活动，甚至不惜从北京攒客用大巴车送到怀来看房，还送“米面粮油葡萄酒”。虽然营销活动搞得热闹，但记者注意到，其品牌声誉较过去有所下降，问题涉及延期、无法网签等多方面。
拓客之难，如上青天
在更大的范围里，碧桂园与恒大所遭遇的降价与销售迟缓正在整个怀来楼市蔓延。
“2016~2017年我县房价处于平稳上升阶段，2018年至今我县房价处于平稳下降阶段。”怀来县住建局表示，自限购政策执行以来，有效遏制了炒房投机行为，但也限制了诸多外地刚需置业，“目前怀来楼市交易呈现下滑趋势”。
怀来县住建局提供的数据显示，目前怀来房源库存约76万平方米，去化周期约为12个月，房源库存主要分布在县城周边区域。2021年，全县房地产新开工面积约16.9万平方米。
县城周边主要指的是以官厅水库和东花园高铁站为中心，向四周扩散的二十余个文旅楼盘。开发商涉及碧桂园、恒大、鸿坤、世茂、花样年、华夏幸福、荣盛，以及数家本地房企。这些房企，大多是五六年前或更早之前进入怀来市场，针对的主要客群是来自北京的投资或度假人群，以及少量内蒙古、山西和张家口的人。
除此之外，以沙城镇为核心的县城区域是本地房企的主战场，分布着近10个在售楼盘。据多位中介人士介绍，此区域多是怀来本地人购买。
“房子去化慢，新房不停建，预售持续拿。对于怀来这种全县人口二三十万，经济相对落后的县城来说，现在楼市库存太大了。”张家口一位资深房地产市场分析人士称。
对于市场遇冷，怀来县住建局认为主要有三个原因：一是自执行限购以来，房企销售拓客困难，刚需客源少。二是受疫情影响，全县房地产营销市场冷淡。三是房地产市场交易处于下滑趋势，伴随着房地产交易价格因素影响，多数购房业主均持观望态度。
记者实地发现，房价下滑成交萎缩仅是表象，占据怀来楼市过半的文旅楼盘，虽然主打文旅度假属性，但配套和交通普遍较差。
例如碧桂园与恒大旗下项目，以及自称“五一假期”卖出去40套房成为“销冠”的鸿坤悦山湖。悦山湖项目位于官厅水库东侧，距沙城镇近50公里，据北京康庄镇近30公里，除项目自有的配套设施，其他市政施设几乎为零。自驾相对便捷，但实际的通勤并不算通畅，周围罕见出租车，北京方向开来的公共汽车一小时一趟，去往沙城镇则需近一小时。
